TRANSFORMAR UN LOCAL EN VIVIENDA. ¿SE PUEDE HACER?

Son muchos los que nos preguntan por la posibilidad de convertir un local comercial en vivienda y por eso hemos querido explicaros en este apartado de nuestra web el cómo poder llevarlo a cabo.

A día de hoy, convertir un local en vivienda es uno de los negocios con mayor rentabilidad que existen teniendo en cuenta los altos precios de las viviendas, sobre todo en comunidades como la de Madrid.

En los últimos 4 años, los locales convertidos en vivienda han crecido un 8.500% y la tendencia es que siga subiendo.  El precio de los pisos está tan elevado que muchas familias no pueden acceder a una vivienda digna con lo que son muchos los que estudian transformar un local comercial en una vivienda, pero esto realmente, ¿se puede hacer? En teoría sí, pero antes, es necesario consultar el Plan Urbanístico del municipio en el que está inscrito el local para:

  • Comprobar es si dicho inmueble está construido sobre suelo urbano. Lógicamente, en la mayoría de los casos, así será.
  • Comprobar la limitación de viviendas por hectárea.
  • Comprobar las normas de hábitat, las cuales son distintas para cada Comunidad Autónoma. 
  • También tendremos que revisar el estatuto de la comunidad de propietarios en donde se ubica nuestro local comercial.

Al realizar el cambio de uso, hay que comprobar además que no esté prohibido por la Ley de Propiedad Horizontal o por las propias normas urbanísticas. El Plan General de Ordenación Urbana de los Ayuntamientos es el instrumento que establece los cambios de uso compatibles, usos admisibles y usos característicos. 

 Finalmente, es necesario redactar un proyecto técnico de cambio de uso, visado por el Colegio de Arquitectos y firmado por un arquitecto, que garantice el cumplimiento de toda la normativa de aplicación. 

El cambio de uso en el Ayuntamiento de Madrid, por ejemplo,  recoge en su Plan General de ordenación Urbana los requisitos para el cambio de uso y estos requisitos suelen ser referencia para el resto de municipios y son los siguientes:

  • Todas las viviendas proyectadas deben reunir las condiciones de exterior, para lo cual deben cumplir con todas las condiciones de salubridad, higiene y seguridad.
  • Todas las viviendas tienen que ocupar una longitud superior a 3 metros en su fachada. 
  • El espacio debe cumplir con las condiciones de accesibilidad y seguridad establecidas en Código Técnico en materia de prevención de incendios. 
  • Tiene consideración de vivienda mínima aquella que cuenta con estancia-comedor, dormitorio, cocina y aseo. La superficie útil debe ser superior a 38 metros cuadrados y en caso de tratarse de un estudio, es admisible reducir la superficie útil hasta 25 metros cuadrados.
  • Todas las piezas de la vivienda tienen la condición de pieza habitable, salvo vestíbulo, aseo, tendedero, pasillo y similares. Las condiciones mínimas de estas son: 

   a) La cocina, al producir combustión o gases, debe disponer de salida de humos. 

    b Pasillos: se considera la parte por la que se accede a las distintas partes de la vivienda. Tendrán una anchura mínima de 85 centímetros. 

   c) Tendedero: puede formar parte de la vivienda o de los espacios comunes de la finca, su implantación es optativa. Si está incorporado a la vivienda, deberá contar con un sistema de protección que oculte su visión desde el espacio público. 

   d) Trastero: Es una pieza no habitable destinada a guardar enseres de la vivienda.

Además debemos tener en cuenta lo siguiente:

La altura libre mínima debe ser de 250 centímetros en al menos en el 75% de su superficie útil de la vivienda.

Las viviendas deben disponer de una puerta de acceso de 203 centímetros de altura y 82,5 centímetros de anchura como mínimo. 

Toda pieza habitable de una vivienda dispondrá de ventilación e iluminación natural al exterior.  

Ninguna vivienda tendrá ninguna pieza habitable en planta inferior a la baja o el suelo en nivel inferior al del terreno en contacto con ella. 

Para terminar, pensamos que los locales comerciales son rincones únicos que pueden ser convertidos en viviendas de ensueño y no podemos obviar la tranquilidad de vivir en un local en vez de en una vivienda. No es lo mismo que tener un piso rodeado de vecinos donde los ruidos son mayores por el tránsito de los vecinos de arriba  y de abajo.

Otra ventaja a reseñar es la de los gastos. Tenéis que tener en cuenta que normalmente los locales no participan de las cuotas de gastos de su portal ya que no comparten nada de él, por lo que al tener solo una cuota de participación de todo el edificio, pero no de las zonas comunes, los gastos de comunidad son siempre inferiores.

En definitiva, convertir un local comercial en vivienda es una inversión ideal para vender, alquilar o para vivir en ella.