EVOLUCIÓN EN EL MERCADO RESIDENCIAL ESTUDIANTIL Y GERIÁTRICO
Los activos alternativos -sobre todo las residencias de estudiantes y de la tercera edad- están en el foco de la actualidad del sector inmobiliario tras la crisis del coronavirus ya que los inversores han detectado el déficit que tiene España en este tipo de activos.
Por esa razón los profesionales del sector de las residencias de estudiantes continúan apostando por su crecimiento a pesar de la pandemia y afirman que “se están produciendo más reservas para el curso que viene que en el pasado año y que además se mantendrán los precios, y los inversores no han huido de desarrollos que verán la luz a finales del año próximo.
Ya en diciembre de 2017 estos llamados “activos alternativos” llegaban a bolsa de la mano de Student Properties Socimi. Esta obtenía el visto bueno del Mercado Alternativo Bursátil (MAB) para debutar. En abril de 2018 saltaba la noticia: Urbania, a través de su filial especializada Syllabús by Urbania, invertía 200 millones de euros para invertir en el sector de las residencias de estudiantes y elevar a 4.000 el número de habitaciones en cartera hasta el 2021. El grupo ya contaba entonces con tres proyectos en Madrid, otro en Málaga y un último en Valencia. Todos estos proyectos estaban gestionados por Mi Casa Inn con quien la filial de Urbanía mantenía un acuerdo estratégico. Ya por entonces la apuesta de Syllabus estaba en línea con una de las tendencias del mercado inmobiliario en los último tiempos: la inversión en activos alternativos para conseguir mayores rentabilidades que con productos tradicionales como oficinas, locales, o espacios para la logística. Prueba de ello es que, durante todo el 2017, las residencias de estudiantes captaron 11 veces más de inversión que en el año anterior.
Un año después, Syllabus by Urbania suscribió un acuerdo con la compañía americana Greystar. Esta última gestiona marcas en todo el mundo y en España es RESA la marca líder del país, con más de 10.000 camas en gestión. A partir de aquí, el movimiento en este sector es incesante:
En verano del 19, el grupo inmobiliario Temprano Capital decide levantar su primera residencia de estudiantes en Madrid de 378 habitaciones tras la apertura de otra similar en Barcelona. Con esa decisión, el grupo aumentaba su cartera a 4.000 camas.
Un poco más tarde, en octubre de ese mismo año The Student Hotel decidió invertir 90 millones de euros para desarrollar dos nuevas residencias en Madrid y Barcelona. Esto se enmarcaba en un programa de inversión que el grupo preveía realizar en Europa de más de 2.000 millones de euros.
En el verano del pasado año, Global Student Accommodation (GSA) cerró la compra de la residencia de estudiantes Emilia Pardo Bazán con la firma alemana Corestate. Por entonces GSA ya contaba con más de 1.600 camas en Madrid.
El 5 de octubre, la entidad financiera A&G decidía apastar por el sector inmobiliario al lanzar un vehículo de inversión enfocado en el segmento de las residencias de estudiantes, coliving y coworking. Esto era una muestra más de la apuesta del banco por los activos alternativos a través de diferentes vehículos de capital riesgo, “estos se presentan como una mejor opción de inversión por sus altas rentabilidades frente a otros activos tradicionales como la renta fija”, explicaba en su día la Entidad. De hecho, ya por aquél tiempo hacía tiempo que Santander y Bankia contaban con equipos y departamentos dedicados exclusivamente a este tipo de inversiones.
Un poco después, en noviembre, Greystar, Axa y CBRE compraban a Urbania e Invesco cuatro residencias de estudiantes por 145 millones de euros para su plataforma RESA. Esta plataforma posee al día de hoy 11.100 camas en 43 residencias repartidas por 20 ciudades españolas.
Es en diciembre del pasado año, cuando salta la noticia de que de nuevo, la entidad financiera A&G y el Grupo Moraval firmaban una joint venture para la inversión de 100 millones de euros en la construcción y desarrollo de residencias de estudiantes en diversas ciudades españolas. El objetivo es alcanzar 2.000 camas, que en el caso del Grupo Moraval, se sumarían a las ya 4.600 camas existentes alcanzando una cuota cercana al 30 % del mercado.
Ya en el pasado mes de enero, el nuevo gigante financiero Round Hill Capital, de la mano de la gestión de Nido Student, anunciaba la apertura de su primera residencia de estudiantes en Aravaca, Madrid.
EL PORQUÉ DE UNA RESIDENCIA EN ESPAÑA.
Sencilla respuesta: por la demanda. El mercado español se caracteriza por una extensa población estudiantil autóctona con una gran movilidad y un más que significativo número de estudiantes internacionales en continuo crecimiento. El sistema universitario español, con datos de 2016, comprendía 84 universidades, con cerca de un millón y medio de estudiantes matriculados que situaba a nuestro País en el noveno lugar entre los países OCDE. Hay que tener en cuenta que España es uno de los destinos favoritos para el alumnado internacional, siendo el País más atractivo entre los estudiantes europeos para realizar el programa Erasmus.
Lo que busca este vehículo de inversión, es mejorar la oferta que hay en el mercado, oferta caracterizada por un inventario reducido y cada vez más obsoleto y con una elevada fragmentación dominada por propietarios y operadores no profesionales, como órdenes religiosas y universidades públicas. El objetivo es participar en sectores atractivos y al mismo tiempo diversificar las carteras de los inversores con productos alternativos de carácter anticíclico con rentabilidades atractivas.
Este optimismo en el sector, como decíamos al comienzo, se basa en la relación oferta/demanda. La demanda sobrepasa con creces a la oferta. Hablamos de una demanda de alojamiento de 600.000 estudiantes para 93.000 camas y esto se verá mermado por la Covid ya que más del 80 % de los estudiantes con necesidad de alojamiento son nacionales, con lo que la reducción de la movilidad internacional estudiantil no impactará en tal medida en España, es más, va a seguir habiendo, y por mucho tiempo, un gran déficit de camas que hace prever que este sector va a seguir teniendo un gran sentido para los inversores.
Del mismo modo, los inversores también han detectado un gran déficit en otro activo alternativo: las residencias para mayores. La Organización Mundial de la Salud recomienda contar con cinco plazas por cada 100 personas mayores de 62 años. Para cumplir este ratio, España debería construir 100 residencias al año para generar 400.000 plazas hasta 2050, según un informe de la consultora PWC. Por este mismo motivo ha surgido el boom de la residencias de mayores, al igual que en el caso de los estudiantes, y es por ello el interés de los fondos de inversión por estos activos.
La esperanza de vida continúa creciendo. El que hace 50 años llegaba a 72 años, ahora puede hacerlo hasta los 83. Nuestro País se sitúa entre los países con la mayor esperanza de vida del mundo, tan solo por detrás de Suiza y Japón, pero se prevé que seamos los número uno allá por 2040. Por todo ello no es de extrañar que la demanda por este tipo de centros se dispare.
Según los datos de la consultora DBK, la facturación del sector de empresas gestoras de residencias para la tercera edad creció en 2020 un 3,4 % hasta situarse en los 4.500 millones de euros. Durante ese mismo periodo, la oferta de plazas aumentó hasta un 1,5 % hasta superar las 285.400, de las que el 65 % eran plazas privadas.
Los inversores son muy conscientes de ello, y saben que apenas existe oferta pública y que, probablemente esta no aparecerá por lo que se trata de un negocio en auge y los fondos de inversión no quieren quedarse fuera de este negocio redondo, y además de estos, existen en el mercado actual grandes grupos consolidados que cuentan con una gran cuota de mercado en España. Grandes firmas como DomusVi cuentan en la actualidad con más de 25.000 plazas, Vitalia Home, o Portobello. Hace escasos días que la+os medios de comunicación se hacían eco de que Pryconsa invirtirá dos millones de euros en residencias y hoteles a través de su filial de reciente creación Pryconsa Senyor que tiene como objetivo la adquisición, enajenación, arrendamiento y gestión de proyectos de residencias de personas mayores, discapacitados y/o estudiantes.
PRECIO MEDIO DE RESIDENCIAS EN ESPAÑA.
España es uno de los destinos preferidos de los jóvenes internacionales para estudiar y los motivos son obvios. Esto hace que hasta 2019, por ejemplo, llegara una media de 1,5 millones de personas a cursar carreras, grados, masters o doctorados a nuestro País. Estos datos, como anteriormente decíamos, han hecho que las residencias de estudiantes se hayan convertido en uno de los productos estrella para los inversores. España encabeza la lista de destinos preferidos de Erasmus desde 2001, por delante de Alemania, Reino Unido, Francia o Italia, y aunque el número de camas sigue creciendo, la brecha entre la oferta y la demanda sigue creciendo, sirva como ejemplo que el pasado año, Madrid, contabilizó más de 300.000 estudiantes, de los que más del 15 % eran extranjeros. Las camas disponibles en residencias de estudiantes de operadores como Resa, Nexo o MiCasa Inn, eran de algo más de 18.000, lo que significa que solo hay una plaza por cada 16 estudiantes. Este es el motivo que hace que el precio se dispare irremediablemente, y vaya, desde los 500 € en Granada de media a los 800 € de Madrid, y eso solo por el alojamiento.
Detallemos los precios ofertados en algunas residencias de la capital para comprobarlo mejor:
En cuanto a las residencias geriátricas, actualmente el precio medio de una residencia de ancianos privada en España está alrededor de los 1700 € al mes sin contar el IVA. Este precio es el de una residencia privada está claro que la titularidad del centro influye en el precio, no es lo mismo un centro privado que uno público o concertado. Para calcular el de una residencia pública o concertada se resta a la capacidad económica del usuario una cantidad para gastos personales. Así la administración se asegura de que todos los usuarios tengan una cantidad mensual asegurada, pero el problema es que estas residencias siempre tienen lista de espera.
Los precios van a variar también en función de la ubicación de la residencia. En las grandes ciudades y su periferia el precio puede superar hasta en un 20% el de una residencia ubicada en una localidad pequeña. También es importante saber qué servicios están incluidos en el precio fijado y cuáles no. Algunos, como peluquería o podología, suelen cobrarse aparte. Incluso el servicio de enfermería 24 horas puede pagarse de forma independiente en algunas residencias.
El precio no es el mismo en todas las Comunidades Autónomas. El más alto lo tiene el País Vasco, con cerca de los 2.500 €, y los precios más económicos los encontramos en Castilla-La Mancha, con cerca de 1.500 €. La media en la Comunidad de Madrid está en 2.050 €.