Las consecuencias de no inscribir un inmueble son numerosas, aquí analizaremos las más importantes.
Comencemos diciendo que la inscripción de una vivienda en el Registro de la Propiedad no es obligatoria pero es un trámite regulado por varias normativas (entre ellas, la Ley Hipotecaria o la Ley de Protección de Datos), y que resulta muy recomendable, ya que se trata de un procedimiento poco costoso y tiene numerosas ventajas para los dueños de una vivienda.
¿Cuáles son las consecuencias para un propietario si no inscribe su inmueble?
- Pérdida de seguridad jurídica.
La función principal del Registro de la Propiedad es dar fe pública, lo que conlleva que los derechos reales inscritos existen, que pertenecen a quien aparece como titular y que el contenido es preciso y completo.
De este modo, gracias al registro, sabemos qué compramos, a quién compramos y cuáles son las cargas que pesan sobre el bien inmueble. Además, para perfeccionar aún más todo tipo de transacción, deberemos exigir al vendedor que acredite estar al corriente en el pago de las cuotas comunitarias mediante el respectico certificado.
- Dificultad en el proceso de transmisión.
La transmisión de un inmueble se vuelve más compleja si este no está registrado. El propietario carece de seguridad jurídica, por lo que tendrá que tener “más cuidado” para evitar cualquier tipo de fraude o estafa, ya que lo más complicado en la transmisión de un inmueble no registrado es demostrar efectivamente la propiedad del bien por parte de la persona que pretende venderlo.
Por lo anteriormente dicho, todo comprador potencial de un inmueble debe tener constancia de la autenticidad y legalidad de los documentos presentados por quien se acredita como propietario para evitar sorpresas desagradables. Además, si una finca no está inscrita, es muy difícil conocer si esta tiene o no cargas de algún tipo asumiendo de este modo el riesgo de tener que asumirlas como propietario actual en el momento en que las reclame el posible acreedor.
- Aumento de los costes de inscripción.
El coste de este trámite casi se duplica ya que se ha de hacer frente a los servicios de notario y los impuestos de transmisiones patrimoniales correspondientes de dos viviendas, la actual que se quiere registrar y la anterior, que no constaba en el registro.
- Falta de publicidad de las cargas sobre la vivienda.
El Registro de la Propiedad hace públicos los hechos, actos y derechos inscritos para quienes tengan legítimo interés en conocerlos. Esto permite comprobar si la vivienda está libre de cargas y gravámenes, y enumera la posibilidad de que un inmueble esté gravado por una hipoteca, embargado o que tenga cualquier otro tipo de cargas, como servidumbres o usufructos. De ese modo el comprador podrá obligar al vendedor a cancelarlas previamente para que la finca sea transmitida libre de cargas.
- El caso de las viviendas nunca registradas
Para aquellos inmuebles que nunca han sido registrados, se ha de seguir el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, que estipula que el registro se realizará mediante expediente de dominio y mediante título público de su adquisición, complementado por acta de notoriedad ante notario.
Además debemos advertir del peligro que corren aquellos que creen que las viviendas que nunca han sido registradas no están obligadas al pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles correspondiente. No existe contrapartida alguna en este supuesto, y a lo que nos arriesgamos es a una multa o sanción por incumplimiento de las obligaciones tributarias.
- Imposibilidad de acceder a un préstamo hipotecario
Según el artículo 1.875 del Código Civil, para que una hipoteca quede válidamente constituida, su escritura ha de ser inscrita en el Registro de la Propiedad, con lo que de no ser así, podemos estar seguros de que no se nos va a conceder.
- Costes ocultos
La oferta de viviendas que carecen de inscripción en el Registro de la Propiedad suele estar a un valor por debajo de la media de los inmuebles de la zona. Esto es debido a la incertidumbre que genera su falta de inscripción. Sin embargo, en numerosas ocasiones estos inmuebles resultan menos económicos ya que hay unos gastos a priori que no se ven, como el pago de los trámites notariales, el registro posterior e incluso un probable procedimiento judicial, por lo que no aconsejamos comprar una vivienda no inscrita, a no ser que los gastos los asuma el vendedor.