TRANSFORMAR UN LOCAL EN VIVIENDA. ¿SE PUEDE HACER?
A día de hoy, convertir un local en vivienda es uno de los negocios con mayor rentabilidad que existen teniendo en cuenta los altos precios de la vivienda en Madrid. En los últimos 4 años, los locales convertidos en vivienda han crecido un 8.500% y la tendencia es que siga subiendo. La compra de locales comerciales se ha convertido en una opción económica de tener un hogar. El precio de los pisos está tan elevado que muchas familias no pueden acceder a una vivienda digna con lo que son muchos los que estudian transformar un local comercial en una vivienda, pero esto realmente, ¿se puede hacer? En teoría sí, pero antes, es necesario consultar el Plan Urbanístico del municipio en el que está inscrito el local para:
- Comprobar es si dicho inmueble está construido sobre suelo urbano. Algo que lógicamente debería ser así, ya que los locales comerciales suelen estar presentes dentro de la ciudad.
- Comprobar la limitación de viviendas por hectárea. En el caso de que esta ya haya sido sobrepasada no se podrá convertir un local en vivienda. Asimismo, también podrían existir limitaciones constructivas o técnicas. El cambio de local comercial a vivienda debe adaptarse siempre al Código Técnico de la Edificación. Por otro lado, también está el asunto de la salubridad, el cual supone un cambio de instalaciones de agua, electricidad, ventanas…
- Comprobar las normas de hábitat, las cuales son distintas para cada Comunidad Autónoma. Esta es una normativa donde se describen las condiciones que ha de tener una vivienda para ser considerada como habitable, en especial las dimensiones mínimas y proporciones que ha de tener.
- También tendremos que revisar el estatuto de la comunidad de propietarios en donde se ubica nuestro local comercial. Si el uso es admisible, se puede proceder al cambio de uso sin necesidad de aprobación por parte de la comunidad pero hay que tener en cuenta que no se debe alterar ningún elemento común o modificar las cuotas de participación de la finca. En caso de ser necesarios, sí sería necesaria la aprobación por parte de la Comunidad.
Al realizar el cambio de uso, hay que comprobar además que no esté prohibido por la Ley de Propiedad Horizontal o por las propias normas urbanísticas. El Plan General de Ordenación Urbana de los Ayuntamientos es el instrumento que establece los cambios de uso compatibles, usos admisibles y usos característicos. Como generalmente el uso de vivienda es el característico de la mayoría de edificios, suele ser viable el cambio de uso desde el punto de vista administrativo.
Finalmente, para transformar el local en vivienda, es necesario redactar un proyecto técnico de cambio de uso, visado por el Colegio de Arquitectos y firmado por un arquitecto, que garantice el cumplimiento de toda la normativa de aplicación. Este proyecto, se entregará junto con una documentación adicional en el ayuntamiento para que den el visto bueno para el cambio de uso y su posterior Licencia de Primera Ocupación
El cambio de uso en el Ayuntamiento de Madrid recoge en su Plan General de ordenación Urbana los requisitos para el cambio de uso y estos requisitos suelen ser referencia para el resto de municipios y son los siguientes:
- Todas las viviendas proyectadas deben reunir las condiciones de exterior, para lo cual deben cumplir las siguientes condiciones de salubridad, higiénicas y de seguridad:
- Todas las viviendas tienen que ocupar una longitud superior a 3 metros en su fachada. En esta fachada debe existir al menos un hueco de una pieza habitable. Esta pieza habitable debe tener una superficie útil superior a 12 metros cuadrados.
- El espacio debe cumplir con las condiciones de accesibilidad y seguridad establecidas en Código Técnico en materia de prevención de incendios junto con la que determine la normativa sectorial.
- Tiene consideración de vivienda mínima aquella que cuenta con estancia-comedor, dormitorio, cocina y aseo. Lasuperficie útil debe ser superior a 38 metros cuadrados y no computarán las terrazas, miradores, balcones, tendederos, ni espacios con altura libre inferior a 220 centímetros. Sin embargo, en caso de tratarse de un estudio, es admisible reducir la superficie útil hasta 25 metros cuadrados, si únicamente dispone de una estancia-comedor-cocina, a modo de dormitorio junto con un aseo.
- Todas las piezas de la vivienda tienen la condición de pieza habitable, salvo vestíbulo, aseo, tendedero, pasillo y similares. Las condiciones mínimas de estas son:
a) La cocina, al producir combustión o gases, debe disponer de salida de humos, independientemente del hueco de luz y ventilación correspondiente.
b)Pasillos: se considera la parte por la que se accede a las distintas partes de la vivienda. Tendrán una anchura mínima de 85 centímetros. Los estrangulamientos que disminuyan el ancho del pasillo serán no más de quince 15 centímetros, sin superar los 30 centímetros en longitud y sin estar enfrentados a una puerta. La disposición de las puertas debe permitir el paso a cualquier pieza habitable de un rectángulo horizontal de 180 por 50 centímetros.
c) Tendedero: puede formar parte de la vivienda o de los espacios comunes de la finca, su implantación es optativa. Si está incorporado a la vivienda, deberá contar con un sistema de protección que oculte su visión desde el espacio público. Su superficie será igual o superior a 3 metros cuadrados. Los 3 primeros metros cuadrados no computarán a efectos de edificabilidad.
d) Trastero: Es una pieza no habitable destinada a guardar enseres de la vivienda.
- La altura libre mínimadebe ser de 250 centímetros en al menos en el 75% de su superficie útil de la vivienda, pudiendo reducirse hasta 220 centímetros en el resto.
- Las viviendas deben disponer de una puerta de acceso de 203 centímetros de altura y 82,5 centímetros de anchura como mínimo. Las dimensiones del resto de hojas de las puertas de acceso serán de 203 centímetros de altura y 62,5 centímetros de anchura para el aseo y 72,5 centímetros para el resto.
- Toda pieza habitable de una vivienda dispondrá de ventilación e iluminación natural al exterior. Las piezas habitables dispondrán de una superficie practicable de ventilación natural superior al 8% de su superficie útil. La ventilación en piezas no habitables, tales como trasteros, aseos, etc. se podrá resolver mediante ventilación natural directa con ventilación forzada.
- Los huecos de iluminación natural deberán tener una superficie superior al 12% de su superficie útil.
- Ninguna vivienda tendrá ninguna pieza habitable en planta inferior a la baja o el suelo en nivel inferior al del terreno en contacto con ella. En vivienda unifamiliar si podrá situarse en la planta inmediatamente inferior a la baja, si se cumplen las condiciones de ventilación e iluminación natural siendo admisible la solución mediante de patios ingleses de anchura mínima de 250 centímetros.
TRANSFORMAR UN LOCAL EN VIVIENDA. ¿CÓMO SE PUEDE HACER?
Existen una infinidad de empresas que se dedican a ello, pero si has decidido hacerlo personalmente, te detallamos los pasos a realizar:
- Realizar un estudio de viabilidad:
Toma de datos del local y levantamiento de planos del estado previo
Consulta en el servicio de información urbanística del distrito correspondiente de condiciones particulares.
- Encargar a un arquitecto un proyecto básico y de ejecución en el que contenga:
– Un estudio de diversas opciones de distribución de la nueva vivienda.
– El Plano de emplazamiento y ubicación.
– Plantas generales
– Alzados y secciones
– Una memoria descriptiva y técnica
– Un pliego general y otro particular
– Mediciones y presupuesto.
- Solicitar la Licencia Urbanística
– Gestionar la licencia urbanística para el cambio de uso mediante procedimiento ordinario común y Redactar y gestionar todos los documentos oficiales requeridos por el Ayuntamiento.
- Dirección de obra (si procede)
– Fin de obra. Redacción del certificado final de obra, visado por el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid.
- Cambio de uso catastral.
– Gestionar y tramitar el cambio de uso en catastro de terciario (local) a residencial (vivienda).
- Licencia de primera ocupación
– Gestionar y tramitar la licencia de primera ocupación (LPO) según certificado de obra.
Para terminar, pensamos que los locales comerciales son rincones únicos que pueden ser convertidos en viviendas de ensueño y no podemos obviar la tranquilidad de vivir en un local en vez de en una vivienda. No es lo mismo que tener un piso rodeado de vecinos donde los ruidos son mayores por el tránsito de los vecinos de arriba y de abajo.
Otra ventaja a reseñar es la de los gastos. Tenéis que tener en cuenta que normalmente los locales no participan de las cuotas de gastos de su portal ya que no comparten nada de él, por lo que al tener solo una cuota de participación de todo el edificio, pero no de las zonas comunes, los gastos de comunidad son siempre inferiores.
En definitiva, convertir un local comercial en vivienda es una inversión ideal para vender, alquilar o para vivir en ella.
En definitiva, convertir un local comercial en vivienda es una inversión ideal para vender, alquilar o para vivir en ella.
